Adempimento dell’accordo: come valutare il quantum della caparra

La previsione secondo cui la caparra, in caso di adempimento, deve essere imputata al pagamento della prestazione dovuta lascia intendere che sia elemento qualificante e inderogabile dell’istituto il suo contenimento sotto la soglia della prestazione principale, con la conseguenza che la previsione di una caparra di importo pari o superiore all’ammontare della prestazione principale – solitamente il prezzo – lede lo schema entro cui la figura si delinea, per perseguire scopi che non sono ad essa propri.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (sentenza numero 8217 del 2 aprile 2026 della Cassazione) a chiusura del contenzioso relativo alla controversa compravendita di un immobile.
Protagonisti dell’azione giudiziaria i promissari acquirenti, i quali hanno agito contro la società promittente venditrice, chiedendo accertarsi la legittimità del recesso da loro esercitato dal contratto preliminare immobiliare tra le parti e chiedendo la condanna della società alla restituzione del doppio della caparra ricevuta, quantificata in 400mila euro.
Legittima, anche secondo i magistrati di Cassazione, la richiesta avanzata dai compratori in merito alla caparra.
In premessa, viene però chiarito che la riduzione della caparra non è consentita, poiché la norma prevede il potere del giudice di ridurre equamente la penale e ha carattere eccezionale e non è, di conseguenza, applicabile analogicamente oltre l’ambito della clausola penale. Decisivo il riferimento sia alle differenze strutturali e funzionali intercorrenti tra i due istituti, perché la caparra, pur assolvendo, come la clausola penale, alla funzione di liquidare preventivamente il danno da inadempimento, svolge l’ulteriore funzione di anticipato parziale pagamento per l’ipotesi di adempimento.
Tale impostazione mantiene validità anche se si valorizza il fatto che i due istituti condividono la medesima ratio rispetto alla funzione di autotutela, che è l’unica a persistere – anche nel caso della caparra – nella sola fase attuativa del rapporto ove ricorra un difetto funzionale sopravvenuto, ossia se, nella fase dell’esecuzione, sopravvenga l’inadempimento di una delle parti. E la funzione di predeterminazione forfetaria del danno nella fase attuativa non può elidere il rilievo delle altre finalità della caparra, da valutare con riferimento al momento della sua pattuizione e non fa venire meno la ratio dell’esclusione del potere di riduzione anche in considerazione delle caratteristiche specifiche del contenuto della pattuizione relativa alla caparra confirmatoria. Queste caratteristiche sono significative pure per escludere che l’impossibilità della sua riduzione da parte del giudice comporti una diretta incidenza dell’entità della caparra da trattenere o restituire nel doppio, valutata in rapporto alla prestazione concordata, sulla validità della clausola stessa – o, addirittura, del contratto cui accede – attraverso una verifica di eventuale sproporzione.
Gli elementi costitutivi della caparra confirmatoria – con specifico riferimento all’ipotesi in cui essa abbia ad oggetto una somma di denaro o comunque una quantità di altre cose fungibili omogenea rispetto alla prestazione principale del contratto cui accede – escludono, infatti, in radice che essa possa essere manifestamente eccessiva. In particolare, la circostanza che in caso di adempimento la caparra debba essere imputata alla prestazione dovuta (da intendere come prestazione principale dovuta) comporta necessariamente che essa non possa eguagliare e, a fortiori, superare l’importo di tale prestazione principale: questo elemento qualifica la stessa struttura della caparra (e il meccanismo mediante il quale essa opera) che, quanto al contratto preliminare di compravendita costituisce, per definizione, una frazione e, quindi, una parte, del prezzo concordato.
Così, valorizzando la dazione della caparra confirmatoria quale principio di pagamento, se ne configura ontologicamente la natura quale anticipato parziale pagamento o ‘conto prezzo’. Questa limitazione quantitativa della caparra confirmatoria – che appunto non può uguagliare e, a fortiori, superare la prestazione cui è imputata in caso di adempimento – postula che la misura della caparra sia già calmierata ex lege entro la soglia del corrispettivo dovuto quale prestazione principale, tanto da escluderne intrinsecamente la manifesta eccessività e la necessità di ricondurla ad equità, così da legittimare la previsione – a cura delle parti – della caparra confirmatoria in relazione alla – e in vista della – sua intangibilità. In questa dimensione la libertà delle parti di attribuire un valore convenzionale ex ante al danno eventuale e comunque futuro (valore personalizzato e definito in relazione all’interesse delle parti alla corretta conclusione ed esecuzione dello specifico rapporto negoziato, vagliato in relazione alle loro condizioni personali ed economiche) non si scontra con la conseguente coercibilità in ogni caso, proprio per la sua predefinita limitazione entro lo sbarramento della prestazione principale, tanto da assicurare un regolamento degli opposti interessi tendenzialmente equo e bilanciato.
Queste caratteristiche rendono diversa la caparra confirmatoria rispetto alla clausola penale, la cui misura è liberamente concordata dalle parti, senza alcun limite o tetto rappresentato dall’entità della prestazione principale: ragione, questa, che appare dirimente ai fini di giustificare la previsione normativa della sua possibile diminuzione equitativa da parte del giudice e che non permette di valorizzare la mancanza di un’analoga previsione per la caparra ai fini della valutazione di legittimità della clausola che la dispone o addirittura del contratto. La garanzia preventiva della limitazione quantitativa entro la soglia del corrispettivo dovuto costituisce in sé un elemento costitutivo qualificante della caparra confirmatoria, rispetto al quale non è stata avvertita l’esigenza di prevedere un potere di riduzione (ulteriore rispetto al limite ontologico prefissato per sua natura dalla norma), sul presupposto che il contenimento entro la soglia indicata costituisca sufficiente garanzia per escludere che, in concreto, la misura della caparra confirmatoria possa essere manifestamente eccessiva. E ciò anche se, a priori, la proporzione dell’entità della caparra rispetto al danno futuro da inadempimento non è prevedibile al momento della pattuizione (né in eccesso né in difetto). A questa imprevedibilità a priori fa da contraltare il contenimento della caparra entro il tetto della misura della prestazione principale, in ragione di un patto bilaterale che giova o nuoce ad entrambe le parti nei medesimi termini, in modo da prevenire qualsiasi asimmetria funzionale. Infatti, la caparra confirmatoria opera in senso bidirezionale, in base ad un rischio che le parti si assumono reciprocamente sin dal momento della convenzione: essa produce effetti pregiudizievoli nella stessa misura, qualsiasi sia successivamente la parte che si riveli inadempiente.
Mentre la caparra confirmatoria grava sia sul tradens sia sull’accipiens, la penale – per contro – è unilaterale, poiché è promessa da una parte in favore dell’altra e non reciprocamente (o almeno non reciprocamente in via fisiologica), il che rafforza l’esigenza di stabilirne la diminuzione ove sia manifestamente eccessiva, appunto allo scopo di evitare che essa possa diventare uno strumento di sopraffazione a carico della parte obbligata inadempiente, senza che la previsione delle parti sia ancorata ad alcun tetto. D’altronde, la caparra confirmatoria – diversamente dalla clausola penale – si contraddistingue per la sua realità, ossia si perfeziona con la consegna -cioè con la dazione effettiva e non già con la promessa - che una parte fa all’altra di una somma di danaro o di una determinata quantità di altre cose fungibili per il caso d’inadempimento delle obbligazioni nascenti da un diverso negozio ad essa collegato - anche ove sia prevista la dazione differita essa deve compiersi prima dell’attuazione del programma negoziale, e ciò costituisce un indice prognostico che induce gli interessati a prestare maggiore attenzione nell’accordarsi per la sua quantificazione e nell’accettarne gli effetti. Ciò si evince anche dalla constatazione che la sua operatività è condizionata al fatto che la parte gravata si renda colpevole di un inadempimento di non scarsa importanza. in relazione all’interesse dell’altro contraente, le cui conseguenze risarcitorie sono prevedibili per entrambe le parti.
La rivendicazione del diritto della parte ad incamerare – trattenendola od ottenendone il doppio, cioè il rimborso del versato oltre ad una somma ad esso pari – la caparra confirmatoria nella misura previamente concordata e versata esige, dunque, che la controparte si sia resa colpevole di un grave inadempimento, tale da legittimare l’esercizio del diritto potestativo di recesso, a garanzia del quale la caparra è stata debitamente prevista.
Tirando le somme, la circostanza che la caparra confirmatoria sia strutturalmente confinata al di sotto del limite (anche se in un quantum non particolarmente rilevante) rappresentato dalla misura della prestazione principale, con una convergente previsione che coinvolge, in termini strutturali e simmetrici, entrambe le parti, alla luce della realità del relativo patto, giustifica la scelta del legislatore di non estendere la previsione sulla diminuzione anche alla caparra, esclude che l’impossibilità di riduzione possa incidere nella valutazione di legittimità di una caparra ed esclude, altresì, che possa costituire una violazione della Costituzione la previsione di una caparra prossima all’entità del prezzo convenuto purché ad esso inferiore.